前一场积雪尚未消融，又一场“大雪”扑面袭来。房地产业的寒冷指数正在进一步升级。

12月18日，央行在官方网站上公布了央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话。此时，距离“第二套房”《初充通知》出台仅仅一周。

刘士余在讲话中指出，“要坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。

刘士余认为：“转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是去年同期的3.5倍。”

“此次讲话是从窗口指导和信贷风险提示的角度出发的。以前银监会也有指导意见，对房贷业务进行分别监管。”央行办公厅新闻处工作人员表示。

央行令旗一挥，波及者甚众。“首当其冲的当然是房地产中介机构，而最终的压力会传导到楼市投资者身上。”中介分析人士指出。

值得注意的是，此次央行叫停转按揭是以领导讲话的形式出现，并没有以具体文件形式出现，这也让中介机构、商业银行乃至央行内部对限定内容存在一些争议。

转按揭禁令

“实际上，对于银行转按揭贷款这一块业务，之前银监会已经有过禁令，只不过一些商业银行认为个人住房贷款是优质资产，为了争取更多的市场份额，不惜采取变通、变相或违规做法。”一位商业银行人士指出。

早在2005年，由于个人房贷市场的活跃与稳定，银行开始抢占存量房贷款市场，并逐次推出了在上海和深圳普遍应用的转按揭业务。自2006年以来，监管层对房地产的调控力度加大，造成商业银行房贷市场的萎缩，到第三季度，在金融创新的名义下，各家银行竞相推出以“循环贷”、“净值贷”、“随心贷”、“存抵贷”等命名的房屋加按揭和转按揭业务，并以此作为争夺个贷市场的利器。

“转按揭业务在一些商业银行，如招商、民生所占的比重是较大的，一般占到贷款总量的60%~70%。”一位接近上述银行的人士表示。

转折点出现在2007年9月27日。当天，中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》），首次在政策层面对加按揭明言禁止。

通知的表述为，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

“在转按揭房源中，约有70%的转按揭业务是为了获得加按揭贷款的同名转按揭，30%左右是购房交易类转按揭。”安家世行总经理杨大勇说。

同名转按揭贷款是指在非交易背景下，正处在按揭期间的借款人，为增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限或改变还款方式并改变贷款银行而向银行申请的按揭贷款。以提高增加贷款额的要求的加按揭也是同名转按揭中的一种。

一位监管人士透露，加按和转按的主要问题是信贷资金被用于炒股、炒房，监管部门曾在现场检查发现，加按、转按的规模虽然不大，但银行对于借款人取现后的资金流向根本无法追踪，流入股市的资金比例比较大。

从70%的比例也不难看出，监管层的力度并不像之前市场对《通知》中关于转按揭态度一样轻描淡写。

“自‘9·27’房贷新政后，同名转按揭业务几乎无法操作，跟我们合作的银行大多停办。”北京链家地产副总经理金育松表示。

而在短短两个月之后，监管层再一次将目光聚焦在转按揭上。

“房地产金融领域存在许多问题，其中一个就是商业银行未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务。”刘士余在讲话中指出。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，美国次级贷风险主要出现在个人抵押贷款方面。国内的转按揭贷款及加按揭贷款存在漏洞，存在资产质量不高、违规贷款多的情况。

“现在所有的银行，已经不受理转按揭业务，应该说禁令已经覆盖到所有可以操作的转按揭和加按揭业务。”北京一位专做转按揭业务的市场人士告诉记者。

炒房者、中介面临致命打击

值得注意的是，在采访中，各界对此次刘士余讲话中转按揭禁止的范围存在争议。在本报多次联系中，央行新闻处人士仅表示，在讲话稿中已经很清楚，会严格执行。刘士余副行长的讲话原文即为：“要坚决取消转按揭、加按揭贷款。”

和刘士余“坚决取缔”的表态一致，央行研究局研究员邹平座告诉记者，“此次刘行长的讲话非常明确，就是要坚决取缔转按揭、加按揭。”

不过，央行金融市场司人士语气就委婉很多，他表示，刘士余副行长的讲话表示加按揭贷款要坚决限制，但有真实交易的住房按揭贷款各银行机构可视情况发放。不过不能超过央行所发布或发表政策或讲话的底限。

交易转按揭是指在将抵押给银行的个人住房出售，或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款人的贷款。因为最近几年房价大幅上涨，交易转按揭的同时，一般也会增加贷款或者变更还款期限。

如果禁止交易转按揭，二手房惟一的交易途径是卖方还清贷款后进行交易，或者由中介提供过桥资金还清贷款，再由买方向银行申请贷款归还中介公司。

叫停转按揭牵动了投资客最敏感的神经，转按揭服务大大减少了按揭期二手房的交易障碍，而转按揭的取消，大大增加了二手房交易的难度。对投资者来说，投资时间被拉长，资金压力增大，而如果没有下家接盘，炒房者就会被套牢。

专做转按揭业务的北京厚泽贷款担保中心王文帅告诉记者，央行的指引对炒房者影响很大。上个月开始，与其合作的银行都明确表示，不受理转按揭业务。这意味着，现在炒房者只有把贷款付清，才能交易。

对中介公司来说，意味着交易量大幅萎缩，周期延长，为达成交易需要大量垫资。应该说，央行取消转按揭业务，中介机构感触最为真实。

“北京几大知名中介公司的交易转按揭的年均收入约在5亿~10亿元，这项业务叫停，影响至深。”我爱我家副总经理胡景晖说。

“如果所指范围扩大到交易转按揭，对二手房市场是致命的。”北京中原地产华北区总经理李文杰说，由于央行的指向性并不明确，目前无法判断对中介市场及中介企业的影响。

“一旦叫停交易转按揭，整个二手房市场中的30%~40%业务都将无法操作。”北京凯盛经略信息咨询有限公司总经理康胜说。

曾经大力进攻转按揭和加按揭市场的深发展总行住房与消费信贷部总经理柳博明确表示，央行政策主要针对的是为了加按揭所做的转按揭，正常二手房交易转按揭不受影响。柳博所说的转加按类就是中介机构所指的同名转按揭。

链接

“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售，或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。